De nombreux Marseillanais se sont émus d’un projet immobilier dans le secteur du port. La municipalité y a en effet validé la construction d’immeubles, avec la crainte que ce site emblématique, inscrit à l’inventaire des monuments historiques, ne soit défiguré.

Un promoteur immobilier, Promeo s’est en effet porté acquéreur de 8000 m² de chais, juste à l’arrière du port, en vue de les détruire, et afin de les remplacer par de l’habitat, ainsi que le montre le permis de construire apposé sur les lieux :

image II

 

Ces chais, comme on le voit sur la photo jointe, sont situés en deuxième ligne du port, entre Noilly Prat (à gauche) et la cave coopérative (à droite). Nous les avons délimités en rouge.

permis port paint

 

D'une zone d'activité commerciale à la construction d'immeubles

Yves Michel a non seulement donné son accord au projet, mais en plus il l’a facilité, puisque le maire a vendu à Promeo la partie des chais appartenant à la ville. En effet, lors du Conseil municipal du 2 mars dernier, la majorité a validé la cession des parcelles BX499 et BX501 à ce promoteur, représentant une surface totale de 1514 m², pour un coût de 630 000 euros, soit 416 euros le m².

Pour du terrain bâti, il faut avouer que c’est une bonne affaire pour Promeo, même si selon le maire, le prix a été estimé par le Service des Domaines, un organisme d’Etat.

Ces chais municipaux avaient été acquis sous la municipalité Méric dans le but de constituer une réserve foncière. Ils servaient jusqu’à très récemment à abriter les chars du Comité des fêtes.

Cependant, Yves Michel, depuis son élection, en 2008, à pris le parti de vendre l’ensemble du patrimoine que les différents maires de Marseillan avaient patiemment acquis au bénéfice de la commune : campings municipaux, Luna Park, ancien hôpital etc. tout y est passé.

Il restait cependant encore un dernier bien communal, les chais de la ville. Ils sont allés cette année rejoindre la longue liste des biens cédés aux promoteurs…

 

Que pouvait faire de ces chais le groupe Promeo au moment de la vente, en mars 2017 ? Seulement les transformer en bâtiments d’activité commerciale, comme le stipulait le règlement du Plan d’Occupation des Sols (POS) applicable dans le périmètre du port, classé en « UE ». Autrement dit une zone qui « accueille les activités artisanales, industrielles, commerciales ou de bureau » (Règlement du POS). Promeo ne pouvait donc pas construire des immeubles d’habitation à la place des chais à ce moment-là.

 

Or le 4 juillet 2017, tout change : le Conseil municipal entérine le remplacement du POS par le PLU (Plan Local d’Urbanisme). Exit la zone UE du POS sur le port, qui est désormais classé zone Uac du PLU. Et qu’est-ce que zone Uac ? C’est une « zone urbaine affectée aux commerces, aux bureaux, à l’artisanat, et SURTOUT peut comporter des constructions mixtes (activités / habitat) ». Proméo peut désormais changer l’affectation du terrain acquis 4 mois plus tôt, et donc valoriser son achat en créant des immeubles d’habitation !

Hop là ! Le tour est joué ! Et le permis de construire est validé le 6 septembre de cette même année par le maire !

 

Quel est le projet de Promeo ?

Nous sommes bien sûr allés consulter le permis de construire.

Il s’agit dans un premier temps de démolir l’ensemble des ces chais, pour les remplacer par 6 blocs d’immeubles en R+3, pour un total de 206 appartements, dont 41 sociaux, pour une surface totale au plancher de 11839 m². 

image 4

 

Le PPRI (Plan de Prévention des Risques d’Inondation) impose que le terrain soit à une hauteur de 1,5 m au-dessus du niveau de la mer pour être constructible (hauteur aussi appelée aussi côte NGF). Ça tombe bien, selon les relevés du géomètre, les côtes NGF sont entre 1,51 mètres et 1,80 mètres !

De ce fait, le rez-de-chaussée non inondable abritera les 252 places de parking nécessaires, et les immeubles seront bâtis au-dessus sur trois étages.

3 étages ? Cela signifie que les immeubles seront bien plus hauts que la plupart des autres constructions situées sur la zone, et seront donc visibles de loin. Selon le permis, le faîtage des immeubles pointera à 15,96 m !!!

 

Un permis signé à 16 mètres de haut 

Comment est-ce possible, puisque si vous déposez un permis pour une construction de plus de 12 mètres de haut, il y à fort à parier qu’on vous le refusera ?

Explications : le règlement de la zone Uac stipule que « la hauteur maximale des constructions est fixée à 12,5 m à l’égout ou acrotère des bâtiments ». Pour faire simple, c’est la hauteur du chéneau ou du trou d’évacuation du toit qui sert de référence au calcul de la hauteur autorisée.

Voici comment Proméo a contourné le problème, solution approuvée par le maire qui a validé le permis de construire : Les toits seront construits en « dents de scie » et culmineront à 15,96 m avec des pentes à 35%. Les eaux de pluies ruisselleront sur les pentes du toit, et tomberont dans le chéneau situé lui, 3,5 m plus bas, à 12m30. La règle du « 12,5m à l’égout ou acrotère des bâtiments » sera respectée ! Et cela permet de faire un demi étage de plus ! 

 

image I

Avec ce stratagème, Promeo soit accroît la surface de ses appartements, soit en place de nouveaux: La photo ci-jointe montre le plan du 3e étage. Les surfaces colorées donnent une idée des volumes gagnés sous les combles, au-dessus de 12,5 mètres de haut. Nous n’arrivons pas à nous expliquer pourquoi le maire n’a pas fixé une hauteur maximale au faîtage sur la zone …

Il apparaît en résumé que depuis le début, tout a été fait par la ville pour faciliter le travail de Promeo. On ne doute pas un seul instant que le promoteur, touché par tant de sollicitude, ne s’arrêtera pas là et lancera de nouveaux projets dans une ville si accueillante !

 

Voilà pour l’aspect économique ; passons maintenant au côté esthétique.

 

 

Le projet Promeo : une esthétique contestable 

 

Voici le dessin du projet issu du permis de construire : 

 

image 3

 

Les goûts et les couleurs, ça ne se discute pas, dit-on. On peut cependant s’interroger sur la façon dont ce groupe d’immeubles va s’insérer dans le paysage du port.

Selon nous, très mal.

On constate, si on reprend la photo Google Map publiée en début d’article, une unité du bâti sur la zone, constituée par l’alignement des chais de Noilly Prat jusqu'à ceux de la cave. Unité voulue par les municipalités à la fin du XIXe siècle et au début du XXe, qui avaient prévu un plan d’ensemble urbanistique au moment où cette zone avait été viabilisée pour permettre aux entrepreneurs viticoles d’installer leurs chais.

En quoi le projet de Promeo garde t-il, au moins en façade, cette harmonie ?

En rien.

 Le problème avec cette municipalité, c’est qu’elle n’a jamais été en capacité de créer un « cahier des charges » pour faire respecter l’histoire architecturale de la ville, avec notamment : le type de matériaux à utiliser, les volumes à respecter, la forme des toits, le type d’ouverture etc.

C’est comme cela que l’on a pu voir fleurir récemment sur Marseillan des bâtiments à l’esthétique contestable, plantés là comme un chien dans un jeu de quille, tel celui à l’entrée en face du cimetière, ou celui qui remplace désormais l’ancien hôpital. Sans cahier des charges, les promoteurs font ce qu’ils veulent !

De nombreuses villes ont su conjuguer rénovation du patrimoine avec le nécessaire équilibre financier d’une opération immobilière. Juste à côté de chez nous, le Moulin des Evêques à Agde nous en fourni un exemple : l’aspect du bâti ainsi que la cheminée ont été conservés ; c’est bien la preuve qu’avec de la volonté, une ville peut-être respectueuse de ses traditions patrimoniales !

Il ne s’agit pas là de se conduire en passéistes, mais bien de savoir quel sens donner à l’avenir urbanistique de Marseillan. Ce n’est pas une question anodine, puisque les projets des promoteurs validés par Yves Michel seront là pour 50 ans au moins !

En ce sens, Yves Michel n’a rien compris à ce qui fait la singularité et l’âme de Marseillan !!! Nous ne sommes pas les seuls à le dire : déjà l’Union Départementale de l’Architecture et du Patrimoine de l’Hérault (UDAC), dans son rapport annexé au PLU, avait tiré la sonnette d’alarme. Voici l’article que nous avions publié sur ce blog en mars 2017, bien avant de connaître le projet de Proméo : le texte en italique et entre guillemets est issu du rapport de l’UDAC :

 ….Ce qui suppose aussi de ne pas livrer tout le patrimoine foncier intéressant aux promoteurs, et de leur laisser carte blanche pour faire ce qu’ils veulent comme ils veulent : « Sans revenir sur le choix de la délocalisation de la cave coopérative, dont chacun doit désormais mesurer en quoi il ôte une spécificité de l’identité du port de Marseillan … l’OAP consacrée au quartier du port et de la cave coopérative ne considère pas la première bordure bâtie du port proprement dite […] aucune description sensible d’ambiance, aucune élévation ou dessin de façade, aucune hiérarchisation entre les bâtiments –ceux à conserver impérativement- aucun point de vue sur les extensions des terrasses commerciales, qui banalisent ou nient les façades des immeubles ».

En résumé, les architectes s’inquiètent de ce que pourrait devenir le patrimoine de Marseillan si carte blanche était laissée au maire pour réorganiser la ville : « Sans repérage patrimonial, ces entités pourraient disparaître sans débat, sans questionnement. Sans caractère exceptionnel non plus, ces bâtiments font partie du paysage et de l’identité de Marseillan. La moindre des choses aurait été de questionner leur disparition. Au profit de quoi ? » Au profit des promoteurs, pardi !

 

 

 Quand les girouettes tournaient ...

Petite devinette pour finir : qui était le rédacteur de ce journal annonçant en une l’érection de bâtiments énormes sur Marseillan si on laissait faire les projets immobiliers de la municipalité ?

HLM petit Marseillanais

 

Un certain … Yves Michel lorsqu’il était conseiller municipal d’opposition, dans sa feuille intitulée  « Le Petit Marseillanais ». Mais ça, c’était avant, pour faire peur à la population !! Inutile de dire que, bien évidemment, aucun projet de ce type n’a existé, car les élus majoritaires de l’époque se sont bien gardés, eux, de défigurer Marseillan !!!