Quand le Préfet rejoint les critiques de Marseillan J’en Pince

Ça devient maintenant une habitude … Après les magistrats de la Chambre régional des comptes, voilà que notre maire est désormais en conflit avec le préfet et les architectes des bâtiments de France. Quelle en est la cause ? Encore une fois son projet de PLU, pour lequel il a décidé de ne pas écouter les avis des administrations concernées.

Nous avons publié il y a quelques jours deux documents publics : l’un du Préfet et l’autre des architectes des bâtiments de France. Nous vous en livrons aujourd’hui l’analyse, et l’on verra que les critiques formulées par l’un et l’autre rejoignent en tous points celles que nous avions émises lors de notre étude des documents du PLU.

 

Le Préfet utilise un langage des plus explicite pour qualifier les documents du PLU présentés par le maire :

« Compte tenu des observations formulées en partie 1 et 2 du présent avis, je suis conduit à formuler un avis défavorable sur le projet de PLU arrêté et vous demande d'apporter les modifications nécessaires au document d'urbanisme, sur la base de ces observations ».

« Je vous invite à ne pas poursuivre votre procédure de révision et à amender votre document avant de procéder à un nouvel arrêt de celui-ci ».

En clair, le Préfet explique que si le maire s’entête à faire voter par ses élus le document tel quel, il sera conduit à déférer ce PLU au tribunal administratif, et qu’il s’opposera à son application.

Qu’est-ce qui a provoqué l’ire du Préfet ?

 

1)    Un manque de volonté pour la protection de l’environnement :

Tout d’abord, et non des moindres, le Préfet reproche au maire de n’avoir pas indiqué dans son PLU les espaces proches du rivage, espaces inconstructibles, comme si le maire souhaitait entretenir le flou sur ces zones :

« Le projet arrêté de PLU me semble incompatible avec les dispositions de la loi Littoral et celles du SCOT sur quelques points […] Il conviendra donc, après avoir reporté la limite des espaces proches du rivage sur la carte de zonage, de rappeler au sein du règlement du secteur Aecu, que toute construction ou aménagement nouveau autre que ceux cités précédemment est proscrit dans les espaces proches du rivage […] et pour la « bande des 100 mètres » […] Cette limite haute de rivage de la mer devrait être reportée sur les plans de zonage, ainsi que la bande des 100 m et la limite du Domaine Public Maritime ».

Le Préfet accuse aussi le maire de ne pas montrer assez de volonté pour lutter contre la cabanisation sur les secteurs sensibles, puisqu’il permet dans le PLU de rénover et d’agrandir ces constructions :

« Le SCOT identifie sur Marseillan-plage, de la pointe des Onglous à Maldormir, des secteurs d'urbanisation diffuse au sein de réservoirs de biodiversité fragilisés à restaurer. Le PLU classe ces espaces en Nezh au sein duquel il est permis l'adaptation ou la réfection des constructions existantes ainsi que les extensions au sol des bâtiments d'habitation existants. Ces dispositions sont contraires à l'objectif de restauration des continuités écologiques et aux prescriptions du SCOT ».

Toujours dans le même ordre d’idée, à Marseillan-Plage le Préfet constate que certains campings se sont agrandis sans autorisation, et que ces agrandissements sont légalisés dans le PLU d’Yves Michel : « Les secteurs Net ne respectent pas les périmètres autorisés des campings. Aucun camping situé en zone rouge de danger au PPRI ne peut étendre son périmètre. Il conviendra de modifier les limites des secteurs Net, sur la base des périmètres autorisés communiqués lors des différentes réunions de travail sur le PLU »

 

2)     Des atteintes portées à l’activité viticole : 

Ensuite, le Préfet rejoint nos analyses sur la volonté du maire d’autoriser les domaines viticoles à agrandir leurs surfaces bâties de 30% pour y créer du logement ou de l’accueil touristique, projet qui a terme risque de transformer les domaines viticoles en espaces dédiés au tourisme, et donc de porter atteinte à l’activité viticole, et ceci en opposition aux préconisations du SCoT : « Les extensions des constructions agricoles existantes doivent être très limitées à la fois en pourcentage de la surface existante et en surface brute, par exemple 20 % et un plafond de 5o m² maximum. Dans cette même zone, le règlement autorise les extensions limitées des constructions existantes autres qu'agricoles dans la limite de 30% et un plafond de 200 m2 de surface de plancher totale […] Ces extensions devront être limitées à 10% max de la surface de plancher existante, et un plafond de 20 m²  […] Je vous rappelle que la CDPENAF [La Commission Départementale de la Préservation des Espaces Naturels, Agricoles et Forestiers, NDLR ] a émis un avis défavorable au dossier présenté en séance du 13 décembre 2016, au sujet des extensions des constructions existantes en zones A et N ». En clair encore une fois, le maire s’est assis sur les recommandations des organismes d’Etat.

 

 

3)     Une capacité de distribution d’eau insuffisante au regard de l’accroissement de population :

Yves Michel veut aller tellement vite (il a fait voter par ses élus les projets de constructions nouvelles alors que le PLU n’est pas encore adopté) qu’il ne s’est pas soucié de savoir si les nouveaux quartiers pourront être correctement alimentés en eau, ce que rappelle le Préfet : « Je note que les solutions à mettre en œuvre pour renforcer les capacités de distribution ne sont ni opérationnelles, ni encore autorisées. A ce jour, aucun dossier de demande d'autorisation n'a été déposé pour la nouvelle usine de potabilisation et d'importants problèmes de validation des débits de pompage restent à régler sur les forages du site des Pesquier rendant également ce projet incertain. Enfin, les capacités de stockage doivent également être mises à niveau […] En l'état actuel des éléments portés à la connaissance des services de l'état, la ressource en eau pour votre commune n'est pas assurée à moyen terme. Dans ces conditions, le développement de l'urbanisation de votre commune doit être strictement programmé en fonction de l'avancée des travaux et des possibilités effectives d'alimentation en eau. Le rapport de présentation, ainsi que les orientations d'aménagement et de programmation (OAP) seront complétés afin de conditionner l'ouverture à l'urbanisation de ces secteurs à la présentation des justifications suffisantes sur l'adéquation besoin/ressources ».

 

Le maire ne s’est pas soucié non plus du pluvial, donc de la façon dont les eaux de pluie seront évacuées dans ces quartiers imperméabilisés par les constructions et les voies goudronnées : « Le dossier de PLU doit donc respecter les prescriptions du SCOT et décrire aussi précisément que possible les travaux envisagés pour l'assainissement pluvial au travers d'un échéancier établi en fonction du développement de l'urbanisation […] Il doit aussi démontrer en matière de rejets polluants la non aggravation ou l'amélioration qui serait rendue nécessaire pour respecter les flux maximum admissibles fixe au SAGE ».

 

 

4)     Sur le logement locatif social :

Le préfet rappelle que le maire s’est soustrait à ses obligations en matière de Logement Locatif Social (LLS) « Votre commune est soumise aux obligations définies par l'article 55 de la loi SRU et doit, à ce titre, atteindre un taux de 25 % de logements locatifs sociaux (LLS) à l'échéance 2025. Au 1"'janvier 2015, votre commune disposait de 247 LLS, soit un taux de 6,13% ». Par conséquent très bas, en contradiction avec ses engagements, puisqu’il n’a réalisé que la moitié des LLS promis dans son Plan Local de l’Habitat pour la période 2012-2017 ! Pour quelqu’un qui se vantait il y a quelques années de vouloir être le plus grand bâtisseur de logements sociaux de toute l’histoire de Marseillan, bonjour le bilan !!!

 

Dans son PLU, le maire prévoit, en se faisant tirer l’oreille, de construire 405 LLS. Ce qui est insuffisant selon le Préfet : « Le projet de PLU affiche un objectif de production  de 405 LLS à l'échelle 2030. Cet objectif permettrait d'approcher à l'échéance 2030 un taux de 11,6% du parc de résidences principales. Cet objectif ne répond pas aux besoins locaux et, est incompatible avec le SCOT. Il fragilise juridiquement votre document d'urbanisme ».

 

« En effet, ce taux apparaît largement insuffisant au regard des caractéristiques de votre commune (présence d'équipements et d'emplois) et de l'objectif à atteindre de 25% » […] La loi SRU et le SCOT exigent 1147 LLS nouveaux en 2030 (4027  RP au  01/01/2015  + 1550 logements  prévus  au PLU) x 25 % - 247 LLS existants) ».

 

Comme nous, le Préfet pointe du doigt la volonté du maire d’exclure les LLS des espaces à urbaniser proches de l’étang, pour concentrer tous les logements sociaux sur les franges extérieures : « Afin de se rapprocher des objectifs attendus, le nombre de LLS devra être augmenté de 140 LLS supplémentaires, éventuellement en imposant 35 % de LLS sur les opérations qui en sont dépourvues au quartier de la cave coopérative et au secteur « franges de l'Argentié », et d'utiliser tous les outils réglementaires adaptés pour la création de LLS en particulier dans le tissu urbain : emplacements réservés, secteurs de mixité sociale, orientations d'aménagement et de programmation, majoration du volume constructible  des bâtiments de l'article L 151-28 du  code de l'urbanisme […] Le total de LLS produit serait ainsi de 545, soit une augmentation de 120 % du nombre total de LLS existants sur la commune (247 LLS au 1er janvier 2015). La commune disposerait donc de 792 LLS en 2030, soit un taux de 14,2 % ». Et pan sur la tête du maire, qui souhaite réserver la cave coopérative aux promoteurs de luxe !

 

 

5)     Sur le secteur du port/cave coopérative : 

De même, le Préfet relève que le PLU du maire ne comporte aucune indication quand à la densité de l’habitat sur la zone de la cave coopérative ; en clair, les promoteurs touristiques auront carte blanche sur cette zone, du moment que le projet est « jugé de qualité et ou d’originalité » par les élus, ce qui vous l’avouerez, laisse libre cours à l’appréciation personnelle sur un des espaces les plus typiques de notre commune ….

« Le projet de renouvellement urbain du «quartier du port/ cave coopérative» devra être défini de façon plus précise. L'OAP devra être complétée pour permettre la mise en oeuvre du projet défini dans le rapport de présentation et le PADD. Le nombre de logements attendus ainsi que la densité et le nombre de logements locatifs sociaux à produire devront figurer au sein des OAP ou du règlement […] Sur ce secteur de la cave coopérative, le PLU devra prévoir une part significative de logements locatifs sociaux afin de répondre au mieux aux objectifs du PLH et du SCOT ».

 

 

6)     Sur la mixité sociale : 

L’objectif du maire est de produire essentiellement des grands logements, dont la conséquence sera qu’ils seront loués plus chers, et donc hors de portée d’une partie de la population :

« La diversification du parc de logements devra être prévue afin d'assurer une mixité urbaine et sociale et répondre à l'ensemble des besoins générationnels, notamment des jeunes ménages et des personnes âgées. (78 % des résidences principales sont des logements de 3 pièces et plus) ». Estime le Préfet. Ce qui est de plus en contradiction avec les assurances du maire, qui soutient que le nombre de personnes par ménage va diminuer, et que par conséquent la construction d’une nouvelle école sera inutile !!!

 

 

7)     Sur la production de lits touristiques : 

La réservation d’un grand nombre d’espaces aux promoteurs touristiques heurte comme nous le Préfet. En effet, la commune est déjà suffisamment pourvue en hébergements, puisque 61% des maisons de la ville sont des résidences secondaires, et que 20 campings proposent près de 4000 emplacements de vacances.

Le SCoT impose de ne pas augmenter la capacité d’accueil touristique de plus de 2%, afin de ne pas déséquilibrer l’économie et l’habitat de la ville.

La capacité d’accueil touristique se mesure en lits touristiques. A Marseillan elle est de 42 653 lits (soit le nombre de personnes pouvant être logées en plus des habitants à l’année). Donc notre capacité d’accueil équivaut à plus de 5 fois notre population résidant à l’année. N’est-ce pas suffisant ? Pour le maire, non !!!

2% d’’augmentation autorise une création maximale de 852 lits, soit 170 maisons ou appartements (une maison ou un appartement équivaut à 5 lits touristiques).

Sachant que sur la Baraquette 47 maisons sont déjà prévues, et que vont se rajouter d’autres opérations telles que celle sur le domaine de la Baronne, il ne restera plus beaucoup de « lits » à accorder aux promoteurs …. N’en déplaise au maire ….

Sauf que, comme on l’a vu, le maire laisse carte blanche aux promoteurs dans son PLU pour réaliser ce qu’ils veulent sans aucune contrainte, ce qui n’est pas du goût du Préfet : « Les logements touristiques prévus devront être quantifiés et justifiés au regard du SCOT qui limite la production de lits touristiques […] Ces objectifs ne sont pas traduits au règlement ou au sein des OAP ».

 

Le maire va-t-il revenir à la raison et se conformer à l’avis du Préfet ? Ou au contraire va-t-il suivre la voie de son mentor, Jean Benoit, maire de 1993 à 2001, qui avait refusé les injonctions du Préfet et avait délivré des permis de construire dans des zones inconstructibles, pour se faire finalement retirer son droit de gérer l’urbanisme de la commune ?

Nous espérons qu’il se rallie à la première proposition, car sans cela le PLU serait gelé pendant de nombreux mois encore, et le maire prendrait alors par son entêtement en otage les Marseillanais, comme cela a été le cas dans l’affaire de la gendarmerie !!! Affaire à suivre !

 

 

 

L’avis des architectes des bâtiments de France

C’est là encore une volée de bois vert que prend le maire de la part des architectes des bâtiments de France, ceux-là même qui sont consultés lorsqu’il s’agit de modifier sensiblement le paysage urbain d’une commune.

Comme pour le Préfet, le maire s’est royalement assis sur leurs préconisations, ce que les architectes rappellent : « Les remarques émise par l’UDAP [Union Départementale de l’Architecture et du Patrimoine de l’Hérault NDLR] lors de la réunion des Personnes Publiques Associées du 7 juin 2016, n’ont pas été assez prises en compte ».

Tout d’abord sur la question environnementale, on retrouve les mêmes remarques que dans la lettre du Préfet : les architectes rappellent que le site du canal du Midi et de la pointe des Onglous (avec un « S » à la fin et pas un « X » s’amusent les architectes) « est classé » et que périmètre du site ne peut varier d’une étude à l’autre !!!

Ensuite, les architectes s’inquiètent pour les petits commerçants du centre-ville, par rapport à l’extension de la zone d’activité. Il suffit de voir ce qu’est devenu le centre d’Agde pour s’en convaincre : « La création d’une nouvelle zone d’activité commerciale en bordure du futur boulevard urbain répète les schémas anciens de désertification des centres anciens vus ailleurs sur le département ».

Ainsi, « La question difficile et pourtant essentielle du réinvestissement du centre est éludée ». Lorsqu’on passe dans les rues du centre-ville, on constate bon nombre de maisons vides, volets fermés. Sont-elles à l’abandon ? Servent-elles de résidences secondaires deux mois dans l’année ? Visiblement ce n’est pas le problème du maire : « Le renouvellement urbain est en effet souvent significatif de positions extrémistes. Or le projet urbain ne doit plus être ni celui de la tabula rasa, ni celui de la conservation généralisée d’un centre qui doit pouvoir se régénérer […] Le règlement des zones mentionne un liste d’éléments de patrimoine à protéger […] mais en réalité, il ne reconnait pas les spécificités et les typologies du centre ancien ». En clair, il convient pour les architectes de relever finement (ce que n’a pas fait le maire) les richesses patrimoniales de la ville !

Ce qui suppose aussi de ne pas livrer tout le patrimoine foncier intéressant aux promoteurs, et de leur laisser carte blanche pour faire ce qu’ils veulent comme ils veulent : « Sans revenir sur le choix de la délocalisation de la cave coopérative, dont chacun doit désormais mesurer en quoi il ôte une spécificité de l’identité du port de Marseillan … l’OAP consacrée au quartier du port et de la cave coopérative ne considère pas la première bordure bâtie du port proprement dite […] aucune description sensible d’ambiance, aucune élévation ou dessin de façade, aucune hiérarchisation entre les bâtiments –ceux à conserver impérativement- aucun point de vue sur les extensions des terrasses commerciales, qui banalisent ou nient les façades des immeubles ». Comme le Préfet, les architectes des bâtiments de France retoquent les projets immobiliers du maire !

Ils se font même plus clairs sur les autorisations données par le maire pour transformer les domaines agricoles en résidences de loisirs : ces remarques « sont à étendre aux entités agricoles en limite de la ville, dont on aimerait voir perdurer les gabarits […] face aux appétits des promoteurs, tentés par la reproduction du même modèle de logements […] pour le même équilibre financier et une densité toujours maximum- que l’on soit ici ou ailleurs ».

En résumé, les architectes s’inquiètent de ce que pourrait devenir le patrimoine de Marseillan si carte blanche était laissée au maire pour réorganiser la ville : « Sans repérage patrimonial, ces entités pourraient disparaître sans débat, sans questionnement. Sans caractère exceptionnel non plus, ces bâtiments font partie du paysage et de l’identité de Marseillan. La moindre des choses aurait été de questionner leur disparition. Au profit de quoi ? » Au profit des promoteurs, pardi !