Le Plan Local d'Urbanisme : nos inquiétudes
Depuis le 27 février, le PLU de la ville de Marseillan est soumis à enquête publique. Vous pouvez rencontrer le commissaire enquêteur pour lui adresser vos remarques.
Le PLU, qu’est-ce que c’est ? C’est le Plan Local d’Urbanisme qui va remplacer bientôt le POS (Plan d’Occupation des Sols) qui gère l’aménagement de la ville.
En clair, si vous êtes propriétaire foncier, c’est le nouveau PLU qui va déterminer si votre terrain va devenir constructible. Mais pas que.
En effet, contrairement au POS, le PLU est défini en interaction avec les PLU des autres communes limitrophes, pour que les aménagements des villes voisines soient en cohérence avec vos propres aménagements et vice-versa. Pour vous donner quelques exemples précis, il s’agit d’éviter que la commune de X consacre l’espace proche de la commune de Y à l’implantation d’une usine polluante alors que la commune de Y a prévu juste à côté de bâtir un lotissement. Ou lorsque la commune de Y a prévu la desserte par bus d’un quartier proche de la commune de X, comment fait-on pour relier les deux par une liaison en bus fluide ? Et comment gère t-on ensemble l’étang de Thau ? Et la viticulture ?
Ces contraintes intercommunales sont réglées par le SCoT, le Schéma de Cohérence Territorial, défini à l’échelle de notre agglomération du Bassin de Thau.
Sont comprises dans notre SCoT les villes de Marseillan, Sète, Frontignan, Mèze, Bouzigues, Poussan, Balaruc le Vieux, Balaruc les Bains, Gigean, Loupian, Vic la Gardiole, Villeveyrac, Mireval et Montbazin.
A ces contraintes d’aménagement s’ajoutent les contraintes imposées par l’Etat, pour la bonne cause. Par exemple, il reste interdit de construire dans la bande littorale dite « des 100 mètres », de construire dans les zones inondables, et les communes de plus de 3500 habitants doivent se fixer comme objectif de respecter la loi, c'est-à-dire de posséder à terme 25% de logements locatifs sociaux.
Or cet ensemble de contraintes vient contrecarrer les conceptions de développement de notre maire et de ses élus pour la ville de Marseillan.
En effet, Yves Michel ne voit pour seul horizon que le tourisme, et de préférence le tourisme de luxe. Selon lui, s’il reste chez nous de larges zones à urbaniser, celles-ci doivent être confiées prioritairement à des promoteurs immobiliers spécialisés dans les résidences secondaires de standing. Les zones moins attractives seront ensuite réservées aux obligations des règles d’urbanisme, du SCoT … et des besoins des Marseillanais.
Il faut savoir que notre maire se voit dans l’obligation d’accompagner le développement démographique de Marseillan, qui devrait atteindre 11 000 habitants en 2030 selon le SCoT.
Les 11 000 habitants à l’horizon 2030 ne sont pas une lubie du SCoT. C’est simplement la projection de l’accroissement de la ville depuis de nombreuses années. En effet, en 1975 Marseillan comptait 3483 habitants contre 7848 en 2013, soit plus du double !
Pour remplir ces conditions, selon le SCoT, il faudrait rendre constructibles 49 hectares sur Marseillan (43 hectares d’extension et 6 hectares de renouvellement urbain) pour créer 1550 logements, soit une densité de 40 logements à l’hectare.
Ce n’est pas impossible, mais les objectifs sont très contraints. Cela oblige à des efforts de densification de l’habitat, pour éviter la surconsommation d’espace et limiter le développement urbain dans des espaces agricoles, de protéger les zones naturelles sensibles et les rivages de la mer et de l’étang.
De ce fait, la création de quartiers tels que celui des Mougères, où il faut 1000 m² de terrain pour construire sa maison, seront impossibles avec le SCoT …
Sauf que … sauf que le maire souhaite réserver une partie de l’espace disponible aux promoteurs de l’industrie touristique !
Dans un premier temps, Yves Michel souhaite que les domaines viticoles puissent faire autre chose que de la viticulture. Non pas que cela soit impossible aujourd’hui. Il existe des opportunités pour que les domaines viticoles accueillent des touristes et fassent des chambres d’hôte ou du camping à la ferme, en activité d’appoint. Là, le maire propose un changement radical : dans son projet de PLU, il autorise une extension de 30% de la surface des bâtiments « d’intérêt patrimonial » de ces domaines (entre 30 et 80% des surfaces bâties, souvent plusieurs centaines de m²) pour de l’accueil hôtelier ou du logement. A terme, il s’agit de procéder à un changement de destination des domaines viticoles, pour les faire ressembler à des résidences hôtelières, et reléguer l’activité viticole.
Dans le même esprit, et pour continuer, l’espace dit de la Baraquette (pour mémoire 6 hectares) la cave coopérative (2 hectares) sont réservés à l’accueil touristique de luxe, pour le bénéfice exclusif des visiteurs de notre commune !!!
Si on partage la commune en trois demi-cercles concentriques, selon la volonté de notre maire, le premier demi-cercle (façade sur l’étang) sera réservé aux touristes sans contrainte de densité et sans contrainte d’urbanisme, tandis que le troisième demi-cercle sera dédié à l’habitat permanent !
De ce fait, une partie de l’espace urbanisable étant consommé pour faire plaisir aux promoteurs touristiques, il restera aux autres à s’entasser sur les parties externes.
Ainsi, une fois que les promoteurs touristiques auront pris leur part, il ne restera plus que 31 hectares sur les 49 consacrés à l’urbanisation, et donc aux Marseillanais pour se loger sur les zones rendues constructibles, comme suit :
- Belvèse : 6,5 ha (autour de la gendarmerie)
- Pioch du Pire : 21,8 ha (autour du collège)
- Argentié : 2,7 ha
Total : 31 ha
Pour le renouvellement urbain, nous avons identifié 1 ha sur le terrain de l’ancien Champion et 2 ha sur diverses portions de la commune, soit 34 hectares au total.
Il en résulte une position difficile à tenir pour le maire :
- Soit il prend le risque d’empiler les habitants en périphérie du village.
- Soit il ouvre davantage le PLU vers l’extérieur, puisqu’il exclut les zones proches de l’étang aux habitants.
- Mais dans ce cas, il doit « mordre » sur les vignes, alors que le Scot lui enjoint de préserver les espaces agricoles ….
L’autre difficulté consiste pour Yves Michel à remplir ses obligations en matière de logements locatifs sociaux. En effet, les communes de plus de 3500 habitants se doivent de posséder un parc de 25% de logements locatifs sociaux (calculé sur la base du nombre de logements en résidence principale), soit pour Marseillan : ( (4027 résidences principales au 1er janvier 2015 + 1550 logements prévus au PLU) x 25% - 247 logements locatifs sociaux existant)= 1147 logements locatifs sociaux à construire.
Notre maire, qui s’est régulièrement vanté d’être le plus grand bâtisseur de logements aidés de toute l’histoire de notre ville, n’a tenu aucun de ses engagements en la matière. Les 156 logements aidés de la ville (situation en 2012) ont pour la plupart été réalisés sous Williams Méric et sous Jean Benoît, lorsque ce dernier s’était vu imposer la création de logements aidés au Panorama et au parc Gaujal par le Préfet.
En conséquence, non seulement la ville paie chaque année une amende pour non respect de ses obligations (environ 100 000 euros), mais de plus le Préfet a porté un constat de carence, c'est-à-dire qu’il a retiré au maire le droit de préemption urbain pour l’acquisition de parcelles pour la réalisation de logements locatifs sociaux.
Le Plan Local de l’Habitat (pour la période 2012-2017) prévoit sur Marseillan la construction de 310 logements locatifs sociaux à l’horizon 2018. A ce jour seuls 108 ont été réalisés, notamment en lieu et place de l’ancien hôpital et en-dessous du cimetière.
A venir, la requalification du site de l’ancien « Champion » (à côté de la poste) qui devrait également comporter 40 logements aidés.
Pour rattraper ce retard, le Préfet impose un effort supplémentaire de 10 logements par an, qui s’ajouteraient aux 31 logements par an prévus dans le PLU jusqu’en 2030. La ville aurait alors 14,2% de logements locatifs aidés.
Pour résumer, il conviendrait donc de construire 545 logements locatifs sociaux en 13 ans.
Ces logements locatifs sociaux, il faudra bien les mettre quelque part. Comme notre maire souhaite réserver une partie de l’espace urbanisable au confort des touristes de luxe, cela exclut ipso facto les logements locatifs sociaux de ces zones.
En plus de cela, le maire ne prévoit aucun programme de logements locatifs sociaux sur l’Argentié (2,7 hectares urbanisables pour mémoire) et la majorité des « dents creuses » (des terrains non constructibles actuellement mais situés en continuité de l’espace déjà urbanisé) ne conviennent pas pour des opérations immobilières de ce type.
Si le maire limite la création principale de logements sur Belvèse et le Pioch du Pire, il faudrait y implanter ces 545 logements locatifs sociaux. Or 1000 logements sont prévus au total sur ces deux zones. Ce qui veut dire qu’à l’arrivée, plus de la moitié sera du logement locatif social !
Bonjour la mixité sociale !!!!
Par ce stratagème qui consiste à ne pas répartir équitablement les logements locatifs sociaux dans tous les quartiers de la ville, on mesure la mauvaise foi du maire, qui recherche un alibi pour ne pas assumer la responsabilité de rattraper le retard de logements locatifs sociaux et par conséquent, il cherche à se les faire imposer par le Préfet.
Voici donc le projet de PLU d’Yves Michel : un centre-ville musée rebâti selon les goûts architecturaux parfois douteux de notre maire (à quoi va ressembler le port une fois les travaux terminés ?) et réservé aux touristes de luxe, à qui sera dédié le front d’étang, et les habitants seront quant à eux relégués à la périphérie, priés de s’entasser pour faire place nette aux touristes ! Les riches avec les riches, les pauvres avec les pauvres !
Là où le maire excelle dans la roublardise, c’est que vous ne trouverez nulle par dans son projet de PLU ces données-là. En effet, s’il détaille en long et en large quels seront les aménagements prévus pour les touristes de luxe (et encore, en donnant carte blanche aux promoteurs), il reste très évasif sur la densité de l’habitat sur la zone de Belvèse) et comble de tout, l’aménagement du Pioch de Pire est renvoyé … à plus tard !
Le maire se comporte ainsi pour deux raisons : 1) Mettre en vitrine ses réalisations futures d’un centre-ville et d’une façade étang « où c’est là que se trouve le bonheur » 2) Pour faire semblant de se faire imposer par le préfet l’entassement de la population vers les extérieurs et l’hyperconcentration de logements aidés.
C’est donc une vraie bombe à retardement en matière d’aménagement urbain que nous prépare le maire, d’autant plus qu’il n’est pas prévu d’insuffler un semblant de vie dans les quartiers « à pauvres » de la ville. Quid d’une maison pour tous, d’une nouvelle maison des associations, d’un parc urbain où pourraient jouer les enfants ?
Et dans quelle école iront les enfants des 3000 nouveaux habitants à l’horizon 2030 ? Elle n’est même pas prévue dans le PLU !!! Selon le maire, interrogé en Conseil municipal, il n’y en aura pas besoin ! En effet selon lui, les familles se « resserrent » (c’est son expression) et il y aura donc de moins en moins d’enfants, donc toute nouvelle école sera inutile !
On voit bien encore une fois la dangerosité de ce PLU : à la ségrégation par l’argent (les riches d’un côté, les pauvres de l’autre) s’ajoute une réelle volonté de ségrégation des ménages. Lorsque les écoles seront pleines, les familles avec enfants seront priées de déménager dans les villes environnantes pour scolariser leurs progénitures. Et s’installeront à leur place des ménages sans enfants, donc des retraités. Ah que l’on sera bien dans la « ville du bonheur il est là » rêvée par Yves Michel ! Une ville de touristes de luxe et de retraités !
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