Braderie des bungalows municipaux : Joyeux Noël à la société Franceloc !!!
David Sauvade, ancien adjoint au maire délégué au tourisme, et qui a travaillé pendant plus de 10 ans dans l'hotellerie de plein air, nous a fait parvenir ce texte.
Yves Michel, maire de Marseillan, n’en finit plus de brader le patrimoine municipal.
Depuis 2008, tout le domaine privé de la commune a été vendu par le maire pour payer ses dettes : le terrain du Luna Park, les deux campings municipaux … Il ne restait en gestion directe à la ville que le parc des bungalows municipaux à Marseillan Plage !!!
Or depuis le dernier Conseil municipal du 13 décembre, ceux-ci viennent de passer en gestion privée sur décision du maire et de sa majorité.
Pourquoi pas, diront certains. En effet, la commune n’est pas forcément la mieux placée pour gérer et commercialiser des équipements touristiques, et nombre d’établissements municipaux sont administrés par délégation de service public, où la ville met en concurrence des prestataires privés, et la société retenue « fait tourner » l’établissement pour le compte de la commune, moyennant le paiement d’une redevance.
Dans l’affaire des bungalows municipaux de Marseillan, cette décision de passer en gestion privée a cependant déclenché un tollé de l’opposition.
Pour quelles raisons ?
Parce que le montage financier retenu par le maire est tout sauf avantageux pour les Marseillanais !
Explications :
Depuis les années 50, la commune de Marseillan gère un parc d’une centaine de « bungalows municipaux », que l’on devrait plutôt appeler « maisonnettes » car construites en dur, et situé juste derrière l’Office de Tourisme dans un parc arboré, donc en plein cœur de station.
Ces bungalows rencontrent un franc succès, puisque leur taux de remplissage est de 100% en juillet août, et de plus de 60% sur le reste de la saison en moyenne, qui s’étend d’avril à septembre.
Bien que rénovés au fil des années, nos bungalows étaient cependant d’aspect vieillot, et les abords méritaient d’être aménagés.
Tout ça n’était pas au goût de notre maire, qui n’aime rien tant que le clinquant, pour en mettre plein la vue aux électeurs.
Au Conseil municipal de juillet 2015, Yves Michel dévoile son plan : le parc arboré et les bungalows municipaux seront purement et simplement rasés, pour y implanter en lieu et place 45 chalets tout neufs !
Au Conseil municipal du 13 décembre 2016, la totalité des montants engagés par le maire pour financer cette opération de démolition/reconstruction sont connus :
- Destruction des bungalows, arrachage des arbres et préparation des espaces pour recevoir les chalets : 2 568 000 euros HT
- Travaux de voierie : 700 000 euros HT
- Achat des chalets : 2 810 000 euros HT
Soit un montant total de 6 078 000 euros HT payés par les administrés !!!!!
Il y a là de quoi s’étrangler, et surtout d’étrangler encore un peu plus les Marseillanais, alors que la Chambre régionale des comptes a récemment pointé du doigt la dette monstrueuse de la ville.
On pourra encore nous objecter que ces dépenses pourront être couvertes par les recettes des locations, et que celles-ci paieront non seulement l’emprunt contracté, mais aussi permettront de dégager des bénéfices au minimum du niveau des précédentes locations.
Or c’était sans compter sur les « talents » de gestionnaire de notre maire « chef d’entreprise » !!!
Au Conseil municipal du 13 décembre, Yves Michel a fait voter par sa majorité le principe d’un bail dit emphytéotique sur 30 ans pour la gestion du parc de chalets dont le bénéficiaire est la société Franceloc, moyennant une redevance annuelle de 235 000 euros !!!
Un simple calcul révèle l’ineptie d’un tel bail : en effet, même si le maire emprunte à 1% sur 30 ans pour couvrir les 6 078 000 d’euros dépensés pour l’aménagement du site, la somme totale à rembourser aux banques sera supérieure à 7 millions d’euros !!!
Et combien rapportera à la ville le bail consenti à Franceloc ? 7 millions d’euros sur 30 ans !!!
Donc cette nouvelle opération rapportera au mieux des cacahuètes à la ville, et au pire même coûtera de l’argent aux Marseillanais, pour le seul bénéfice de la société Franceloc !!!!
Comment le maire ose t-il proposer un tel bail au Conseil, et comment aucun élu de sa majorité n’a t-il pas émis d’objections ?
Le maire a-t-il cherché au moins à mettre en concurrence différents prestataires avant d’arrêter son choix sur Franceloc ? Non ! C’est d’ailleurs pour éviter cette mise en concurrence qu’il a eu recours à un bail emphytéotique, procédure des plus étranges pour choisir un exploitant, donc de choisir celui qui proposera l’offre la plus avantageuse pour la ville … D’ordinaire ce type de bail est utilisé pour des constructions d’intérêt public, par exemple pour implanter un château d’eau ou des logements sociaux, pas lorsqu’il s’agit d’exploiter un espace commercial !
S’agit-il là d’un énième cadeau fait à Franceloc, a qui le Maire à déjà vendu les campings municipaux de Pisse-Saumes et du Gourg de Maffre ?
On peut légitimement s’en inquiéter, puisque dans ce bail signé, on le rappelle, sur 30 ans, donc jusqu’en 2046, date a laquelle nous serons tous bien vieux, y compris le maire …. :
- Tout d’abord, on l’a vu, la ville prend à sa charge tous les travaux, et met à la disposition de la société Franceloc gratuitement tout le foncier, soit près de 3 hectares ;
- Ensuite, le maire met en détachement tous les employés municipaux le souhaitant, qui travaillerons désormais pour Franceloc ;
- Ensuite, « La commune s'engage dans un délai de deux ans (mai 2018) de prévoir l'implantation d'une piscine au droit du camping Féérix et I'implantation d'une salle polyvalente au droit de la parcelle DT 2 » (article 3-1 du bail). Selon le Maire, interrogé par Christine Carrié-Mahmouki, il s’agit simplement de permettre à Franceloc de lui céder des droits à construire. Pour nous, la clause est suffisamment floue pour que Franceloc exige que la ville lui construise une piscine et une salle polyvalente à son usage privé!!!!
- Enfin, s’il est spécifié que Franceloc « devra entretenir en bon père de famille les biens loués », il n’est nulle part question du renouvellement des chalets (voir explications 1) en-dessous). En effet, ces locatifs ont une durée de vie d’une dizaine d’années dans les campings pratiquant la location. Qu’en sera-t-il dans 10 ans ? Le renouvellement de la totalité du parc (2,8 millions d’euros pour mémoire) serait à la charge de la ville ? Il en résulte que le bail conclu par le maire pourrait être un véritable gouffre financier pour les Marseillanais, qui se retrouveront à payer pour que Franceloc puisse continuer à prélever ses bénéfices !!!
Pour cet ensemble de raison, et compte-tenu des antécédents d’erreurs volontaires de gestion déjà épinglées par la Chambre régionale des comptes, notre conseillère municipale, Christine Carrié-Mahmouki, a adressé ce jour un courrier au sous-préfet de Béziers, afin qu’il contrôle la légalité d’une telle opération qui ne pourrait que léser les intérêts de la commune et donc l’intérêt des Marseillanais.
Cette lettre ne préjuge pas des suites que Marseillan J'en Pince pourrait donner à cette affaire....
1) Un camping ne paie jamais « cash » ses locatifs. Vous avez souvent croisé des convois exceptionnels transportant des mobil-homes ou des chalets, à destination des campings du littoral. Est-ce que les campings investissent chaque année plusieurs dizaines de milliers d’euros par locatif livré? Bien sûr que non ! Ces mobil-homes et chalets sont acquis par crédit bail, ou leasing. L’année N, le camping passe commande de, par exemple, 10 locatifs. L’année N, le camping les installe et NE PAIE RIEN au fournisseur. Durant cette année, le camping encaisse le prix de la location. L’année suivante, que nous appellerons N+1, le camping rembourse une partie du prix d’achat grâce aux sous récupérés l’année N … De sorte que le camping a toujours une année de trésorerie d’avance pour rembourser son bailleur.
Au bout de 7 ans (moyenne constatée) le camping voit que le locatif ainsi exploité est devenu obsolète. Il repart alors sur un nouveau crédit bail, se fait enlever les anciens locatifs et se les fait remplacer par des nouveaux, et recommence à payer sur le modèle précédent.
Par ce montage, tout le monde se retrouve gagnant : le camping, qui ne prend aucun risque, et le constructeur de locatifs, qui est sûr de vendre sa production, que les campings lui rachètent ses produits à dates régulières, même s’il récupère ses sous avec un an de retard.
Le maire, qui n’a pas pris la peine de se renseigner sur les pratiques habituelles des campings, a encore fait n’importe quoi …
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ANNEXE 1 :
Lettre de Christine Carrié-Mahmouki au Sous Préfet de Béziers
Christine CARRIE-MAHMOUKI
Conseillère municipale
A
Monsieur Christian POUGET
Sous-Préfet de l’Arrondissement de Béziers
Sous-Préfecture
Boulevard Edouard Herriot
BP742
34526 BEZIERS Cedex
Objet : Demande d’un contrôle de légalité approfondie de la délibération n°3 en date du 13 décembre 2016
Monsieur le Sous-Préfet,
Je souhaite que vos Services procèdent, au titre du contrôle de légalité, à un examen approfondi de cette délibération avant une éventuelle saisine du Tribunal Administratif compétent.
En effet, lors de sa séance du 13 décembre 2016, le Conseil municipal de Marseillan a, d’une part, adopté la délibération suivante (Annexe 1) et, d’autre part, autorisé M. le Maire de Marseillan à signer le bail emphytéotique d’une durée de 30 ans (Annexe 2).
Cette délibération pose une série de problèmes juridiques et financiers :
1/Ce bail emphytéotique a été négocié de gré à gré entre le preneur et M. le Maire sans faire l’objet d’une publicité et/ou d’une mise en concurrence.
2/Compte-tenu de l’activité commerciale qui sera réalisée, il nous semble que cette activité relève d’un bail commercial et non d’un bail emphytéotique, de surcroit, d’une durée très excessive de 30 ans.
3/La valeur d’investissement des biens mis à disposition est très importante. En effet, la valeur des 2 assiettes foncières d’un total de 29 021 m², située au cœur de la station de Marseillan-Plage est estimée par nos soins à 250 €uros/m² soit 7,255 millions d’€uros. Pour mémoire, les transactions s’établissent fréquemment au prix de 400 €uros le m² sur Marseillan-Plage. Les travaux de voirie s’élèvent à 3,268 millions d’€uros. Le coût d’acquisition des chalets s’élève à 2,81 millions d’€uros. La valeur des investissements mis à disposition dans le cadre de ce bail est de 13,333 millions d’€uros financée, pour l’essentiel, par un emprunt contracté par la Ville de Marseillan. Le niveau de l’investissement est démesuré compte-tenu de l’utilité économique et sociale retirée par les Marseillanais.
4/Le retour sur investissement est dérisoire. En effet, compte-tenu de la faiblesse du montant du loyer (235 000 €uros/an), la rentabilité de l’opération est 235 000/13, 333 millions d’€uros soit un taux de rentabilité de 1,76 % très en deçà du taux de rentabilité constaté usuellement dans l’immobilier de l’ordre de 4 %. La recette globale (hors indexation) sur 30 ans s’élève 7 050 000 €uros très loin des 13,333 millions d’€uros de l’investissement total non majoré des intérêts liés au financement dû à un recours à l’emprunt. En conséquence, le retour sur investissement (hors frais financiers) est de l’ordre de … 60 ans.
5l Par ailleurs, la commune s'engage, dans un délai de 2 ans (mai 2018) à « prévoir » une piscine et une salle polyvalente. Quel est le porteur-financeur de ce projet ? Le preneur ou le bailleur ? Si cette ambiguïté n'est pas levée, le coût de ces équipements, à l'usage quasi-exclusif du preneur à bail, porterait le montant total des investissements liés à cette opération à un niveau abyssal.
6/Le financement du renouvellement des chalets est-il à la charge du preneur ou de la Ville de Marseillan ? La durée de vie ce type d’hébergement de loisirs est inférieure à 10 ans selon les gestionnaires de ces parcs. En 30 ans, la totalité du parc devra être renouvelé au moins 3 fois. La définition « en bon père de famille » est très largement insuffisante pour mettre à la charge de preneur du bail le coût du renouvellement du parc de chalets. A défaut, si le renouvellement du parc de chalets devait être financé par le budget de la ville (2,81 millions d’€uros X 3 soit 8,43 millions d’€uros) et sans prendre en compte le coût de la piscine et de la salle polyvalente, la rentabilité de l’opération deviendrait quasiment nulle.
7/Il ne nous apparaît pas possible de placer les fonctionnaires territoriaux, dont le nombre est indéterminé, en position administrative de détachement pour exercer une activité commerciale indépendante dans une entreprise de droit privé. Le recours aux dispositions de l’article L122-12 du Code du travail semble s’imposer.
Un récent rapport de la Chambre régionale des comptes nous a indiqué que plusieurs des actes de gestion de M. le Maire de Marseillan étaient entachés de graves irrégularités tendant à favoriser certains partenaires économiques au détriment de l’intérêt des Marseillanais.
C’est pourquoi, vous voudrez bien porter une attention particulière à ma requête, et dans l’attente de vous lire,
Je vous prie d’agréer, Monsieur le Sous-Préfet, l’assurance de ma parfaite considération.
Christine CARRIE-MAHMOUKI
Conseillère municipale
ANNEXE 2 : bail emphytéotique proposé par le maire au Conseil municipal
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